穩定配息和不動產,一向是國人偏愛的投資方式,REITs正好兼具這雙重特性。只要花1萬多元,就可以和金融業大老闆如蔡明忠、蔡宏圖一起當黃金商辦的包租公,享有每年比定存高2倍的配息及節稅優惠,撥撥算盤,這樁投資划算。「不動產這幾年已有修正,風險變小,重點是它一直穩定配息,除了比定存高,也比自己買房當包租公好!」上班族李先生口中的這項投資工具,就是在證交所掛牌的REITs(不動產投資信託基金)。REITs小辭典REITs為不動產投資信託基金(Real Estate Investment Trusts),發行機構將辦公大樓、住宅、飯店、購物中心等大型不動產切割成較小單位的有價證券後,讓投資人能夠在股票市場裡進行買賣,並且每年把租金收益分配給投資人。容易變現 還可節稅李先生透露,從2008年金融海嘯到2013年,他手上的REITs漲了快一倍,這還不包括期間領到的息收,「很多人想當房東收租,但如果手上沒有足夠的資金很難達成,但透過REITs卻不用準備一大筆錢。」他說,除了每年領到3%租金收益,REITs還很容易變現。目前台北市的租金投報率約2.5至3%,全台則不到2%,除了投報率不夠看外,房子出租後需要管理修繕,萬一租客退租,可能還有一段空窗期,「我原本也打算置產出租,但想到要背房貸、找房客就頭大,所以選擇買REITs。」李先生說。國內現階段掛牌的REITs有7檔,買一張股票僅需8,000到15,000元,而且標的物是國泰、富邦、新光這些大企業旗下黃金商辦大樓。換句話說,投資人只要花10,000元左右,就可以和蔡明忠、蔡宏圖一起當房東,穩收3%租金。不僅如此,投資REITs還可享分離課稅,配息只要繳10%的稅,不用再併入個人所得稅繳納。亦即只要個人所得稅率超過10%,投資REITs就有節稅空間。股價穩定 風險較低儘管投資REITs看起來好處多多,但過去10年國內REITs市場卻沉寂多時,2005年首檔REITs發行之後,最高曾有8檔REITs同時掛牌交易,熱鬧場面沒有持續多久便急速冷凍(3檔被清算),直到去年,接連出現2檔新REITs,包括王道銀行募集的圓滿一號,以及樂富資本管理的樂富一號,收益率預估3至3.5%,才再次引起市場關注。「國內REITs可說是沒有匯率風險、提供固定收益的一種類定存商品。」中華信評副總經理蕭黎明形容,REITs的殖利率約2.5至3.5%,比定存利息高出一、二倍,且風險相對低,在低利率、低報酬、高波動的大環境下,不啻是資金保護傘。「REITs既有利息收入,也有資本利得,波動比股票來得低。」有10年REITs操盤經驗的富邦全球不動產基金經理人徐翊達指出,即使去年台股從萬點下修,REITs股價還是不動如山,「只有少數像2008年金融海嘯發生股災,REITs股價才會受到較大衝擊,但也僅是短暫下跌,約一年後就回升。」拆解REITs的二個獲利來源,每年租金收益(配息)及股價價差,前者約3%,半年或一年分配一次。至於後者,多半時候波動不大,不過去年富邦一號股價漲了15%、國泰一號和國泰二號漲幅也達14%,造成殖利率下跌。元大投信實質資產投資部因此提醒說,若投資人以收息為目的,宜注意股價位置,算好自己要的殖利率,靜待修正時買進。相較、於國外REITs的收益,由於國內租金偏低,投資國內REITs的報酬率無法達到國外的水平。「過去國內REITs以收租金方式營運,收入變化小,股價變動不大。但是隨著法規鬆綁,管理團隊可採取更具彈性和主動式管理,有助於資產組合的多元化,例如新發行的樂富一號可投資海外REITs,想像空間變大。」中華信評企業評等部協理董瑾指出。海外REITs基金比一比海外REITs基金可選擇的REITs種類較多,操作更靈活,價格波動較大。此外,目前美國、歐洲、日本、新加坡、香港、澳洲等REITs的租金報酬率、配息率都比台灣來得高,不過要注意匯兌風險。5項指標 評估價值目前國內7檔REITs,主要投資仍以商辦大樓與零售商場為主,在評估REITs的投資價值時,董瑾建議投資人觀察5項指標,包括資產品質、資產組合多元性、租戶品質和分散程度、管理團隊能力和經驗,以及財務風險等。「首先,資產品質主要是看地理位置、交通、建物內部狀態、對租戶的吸引力等,這部分可從過去的出租率來判斷。」董瑾指出,資產組合多元性則是標的物類型的分散,例如目前中華信評給予評等最高的新光一號,標的物有商辦、百貨公司、出租公寓等,分散性最高,現金流的穩定度也較高。董瑾指出,樂富一號雖然分散投資辦公大樓和購物中心,但商場營運是租金加上抽成,租金收入也會隨店家業績消長而波動。國泰一號則是飯店比重占七成,近年來飯店業過度競爭,營運風險較高,「不過,國泰一號持有的中華大樓正在進行都更,未來可望提高配息能力。」「如果單一租戶占比過高,一旦有承租戶退租,可能會出現空窗期,或是商場租給健身房,風險較高,可能在租約內中止營運。」董瑾解釋,租金收益來源的多樣化,可降低管理績效受單一租戶影響而劇烈波動的風險。元大投信實質資產投資部認為,國內REITs標的物過於集中在商辦大樓或百貨商場,易受景氣循環影響。反觀國外REITs的投資標的較多元,例如養老和長照中心、風力發電廠等,若未來法規開放,可望進一步降低波動風險。關於管理團隊能力的評估,除了管控成本、有效節省開支之外,也要能夠因應景氣變化而快速調整營運。徐翊達建議,投資人可觀察管理團隊的積極度,「例如最近是否因應法規變更而公告契約變動,這代表有積極管理的意圖,對股價也會有所刺激。」至於第5項指標財務風險,董瑾指出,國內REITs的操作受到主管機關監管,加上法規已限制最高舉債上限等,因此普遍風險不高。景氣差時 建議買進「目前國內的REITs檔數仍少,但好處是股價波動低,適合長期投資。投資人可優先選擇新發行的REITs,流動性較佳。」徐翊達指出,即使經濟成長放緩、消費減少,但商辦大樓屬於長租型,少說也簽約3年、5年,短期內受影響不大。值得一提的是,雖然是類定存商品,但投資REITs也不是穩賺不賠,和股票、基金一樣,REITs股價也會跟著市場行情而波動,如果買貴了,可能會賺了配息、賠了價差。元大投信實質資產投資部建議,最好是在景氣不好時買進,殖利率較高,未來還可享受到房價和租金上升的甜美果實。更多鏡週刊報導【另類房東投資術】小資族當包租公不是夢 靠它穩收3%利息【另類房東投資術】5指標挑對REITs 1萬元輕鬆當黃金商辦房東【另類房東投資術】海外REITs賺更大 小心匯損吃掉利息


文章轉貼如有侵權請告知我們會立即刪除
色av女聊天室 亂倫俱樂部 免費視訊 免費383影音LiVE秀 色熟女交友聯誼 免費a片下無 成人文學 成人交友網 聊天交友網愛 台灣媽媽精 情人視訊聊天室 色a片 色h漫 電子遊戲場 射精就是快樂 夜未眠成人影城 a片科全書 學生集體性派對 激情視訊辣妹美女 交友啦咧聊天室 精品射出站 本土自拍 色a片情報站 a片免費試看 免費0204視訊情色 台灣美女寫真集圖片館 精淫福利社 台灣情色網 通沙龍家 現金版 免費a片AV女 影音視訊辣妹 色情老師 視訊情人網 寶鬥地主 拉霸遊戲 成人樂網站 成人網站 免費辣妹自拍 亞洲樂城 線上免費試看短片a片 免費試看短片a片 情用品 免費正妹交友 色5278論壇 兩性物語 德州克牌遊戲下 成人文章 賓遊戲 運彩報馬仔 情色遊戲 情跳蛋 試玩弈 視訊交友聊天室 暴露變態短片 中部人聊天室 色遊戲 激情影音妹妹 水遊戲 線上看a片直播a片下 正妹網路相簿 少女自拍貼片 網路少女露自拍 性愛 成人無DVD光碟 線上免費看a片 免費甜心寶貝直播貼片 換妻性愛派對 免費聊天網 成人論壇 寫真女郎AV貼片 網路小說免費看 Jav免費a片 online遊戲 電影亞洲無一夜情 賭電玩 視訊聊天交友網 性感正妹美女照片 夫妻做愛a片直播 成人影音Live秀 a片寫真 免費e代影音交友 克遊戲 免費絲襪美腿 美腿 奶子研究所 網路一夜情 性爱情用品 電話交友聊天室 免費電影下 9州樂城 透視裙底淫照 美女內衣脫光光 淫女交流 即時通視訊女郎帳號 幸運賭 a片下 澳門賭 色情遊戲 免費美女影片 手遊 照片交友聊天室 色18禁三級片 夜情交友 免費70年代絲襪美腿 運彩報馬仔 色情小說 精品射出站 色情漫畫 性感正妹美女照片 a片情報站 家樂線上 成人18禁網 免費383影音LiVE秀 sogo論壇 免費18成人影城0204movie 現金版幸運弈 視訊俱樂部 即時通視訊女郎帳號 成人影音Live秀 熟女交友聯誼 賣淫貼圖區 情色成人小遊戲 免費aio交友聊天室 大老2 龍與虎累計大獎 試玩老虎 免費照片交友 成年舒服床上吹 真人荷官 a片 沙龍家 嘟嘟成人網 照片交友聊天室 免費視訊交友聊天室 免費0401聊天網 新新人類影音視訊網 online遊戲 線上賭弈 現金版 免費清涼秀比基尼 龍筋保養油壓舒壓按摩 美女荷官 情跳蛋 幸運彩 成人a片 免費e代影音交友 色sogo論壇 克牌遊戲 火辣辣天堂 情色小說 神來也德州克 情色a片 通歐家 免費美女影片 免費a片下無 線上輪 色080聊天室 色080苗栗人聊天室 球賽比分 免費a片下無 免費貼圖區 鬥地主遊戲 線上免費試看短片a片 色色交流站 9州樂城 做愛做的事 精淫福利社 色av 通真人家 情色貼圖 a片寫真 免費0204視訊情色 同志色教館 辣妹護士俱樂部影片 a片女激情視訊 視訊美女 愛暴露 爱情武侠小说 美女 a片免費看 做愛康健之日常 輪遊戲 通運彩分析 性爱情用品 色aio交友愛情館 台灣甜心視訊聊天網 網路交友 色情 免費一對多視訊聊天 辦公室戀情 交友留言聊天室 龍筋保養吹吹樂 推薦紅利 洪爺影城電影下 3P真愛吹 免費遊戲 做愛教學 免費成人影片 影音視訊美女
創作者介紹
創作者 nuone7054 的頭像
nuone7054

sex美女女優www.38kky.com

nuone7054 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()